Das Mietrechtliche Dreieck

Mietvertrag: Zwischen Mieter*in und Vermieter*in be­steht der Mietvertrag. Ergänzt um Vorschriften aus dem Mietrechtsgesetz (MRG) legt er die folgen­den Haupt­­­­verpflichtungen fest: Mieter*in bezahlt Miete, Ver­­­mieter*in stellt die Wohnung zur Verfügung und trägt Erhaltungspflichten.

Verwaltungsvertrag: Die Hau­verwalt­ung hat einen Ver­waltungsvertrag mit dem*der Vermieter*in bzw. der Eigentümergemeinschaft. Sie handelt im Auftrag der Vermieter*innen und ist unter anderem für die folgen­den Auf­gaben zuständig: Beauftragung von Reinig­ung, Schnee­­räumung und Gartenbetreuung, Veranlass­­ung von Wartungs- und Reparaturarbeiten, Aufteilung der Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungen, Buchhalt­ung und Erstellung von Abrechnungen.

Keine rechtliche Beziehung besteht zwischen der Haus­­verwalt­ung und den Mieter*innen. Auch wenn die Hausverwalt­ung meist Ansprechpartner in allen Angelegenheiten des Wohn­hauses ist, handelt sie dabei nur im Namen der Vermieter*innen. Als Mieter*in haben Sie daher keinerlei Ansprüche gegenüber der Hausverwaltung, diese richten sich immer nur gegen Ihre*n Vermieter*in.

Einzelne Rechte und Pflichten und wen sie treffen

Aufgrund der besonderen Dreiecks-Konstruktion rund um Mietwohnungen ist nicht immer klar, wer nun wem welche Leistung schuldet. Im Folgenden finden Sie einige zentrale Ansprüche und Verpflichtungen betreffend Mietwohnungen aufgelistet und erklärt:

Zahlung von Miete, Betriebskosten und Repara­tur­rücklage: Die Mieter*innen schulden diese Leistungen ihren jeweiligen Vermieter*innen. Die Zahlung erfolgt dennoch meist an die Hausverwaltung, welche die Gelder verwaltet.

Zahlung des Honorars der Hausverwaltung: Die Höhe des Honorars ergibt sich aus dem Verwaltungsvertrag, also aus einer Vereinbarung zwischen Hausverwaltung und Vermieter*in. Dennoch dürfen diese Kosten auf die Mieter*innen übergewälzt werden – teilweise jedoch nicht in voller Höhe.

Mitbestimmung über Investitionen im Haus: Auch wenn die Mieter*innen einen guten Teil der Kosten tragen: ein Mitbestimmungsrecht betreffend Angelegenheiten des Hauses haben nur die Vermieter*innen.

Reparatur von Schäden in der Wohnung: Für Schä­den an der Substanz der Wohnung (etwa ein Rohrbruch in der Wand) ist der*die Vermieter*in verantwortlich. Aus dem Verwaltungsvertrag ist die Hausverwaltung aber verpflichtet, die Behebung zu organisieren, Mieter*innen können sich also direkt dorthin wenden.

Fazit

Klarheit über Zuständigkeiten hilft allen: Auch wenn Mieter*innen oft hauptsächlich mit der Hausverwaltung zu tun haben, sollten sie im Hinterkopf behalten, dass ihr*e Vertragspartner*in der*die Vermieter*in ist. Die Hausverwaltung handelt zwar im Vordergrund – aber rechtlich immer im fremden Namen.

Tipp für Mieter*innen: Wenden Sie sich bei Problemen ruhig an die Hausverwaltung – sie ist der praktische An­sprechpartner. Sollte eine Klage nötig werden, müssen Sie diese aber jedenfalls gegen den*die Vermieter*in richten.

Tipp für Vermieter*innen: Wählen Sie Ihre Hausverwaltung sorg­fältig aus. Schließlich übernimmt sie zentrale Auf­gaben in Ihrem Namen – und Sie können für Fehler haftbar werden.