Mietzinsrückforderungen

unwirksame Wertsicherungen

Die Mieten steigen und steigen. Oft ist der Grund, dass in Mietverträgen sogenannte Wertsicherungsklauseln enthalten sind. Diese erlauben es den Vermieter:innen, die Höhe der Miete anzupassen, wenn etwa der Verbraucherpreisindex steigt. 

Solche Wertsicherungsklauseln sind aber oft unzulässig formuliert und damit unwirksam, das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in mehreren Entscheidungen festgestellt. 

Mit der Sammelaktion Mietzinsrückforderungen bietet der VSV an, Mietverträge auf unzulässige Wertsicherungsklauseln zu überprüfen und zu viel bezahlte Mieten zurückzufordern.

Macht die Teilnahme an der Sammelaktion Sinn für mich?

Dieses Bild zeigt eine Illustration überschwommener Häuser. Metaphorisch für Mietzinsrückforderungen

Macht die Teilnahme an der Sammelaktion Sinn für mich?

Wie muss mein Mietvertrag aussehen?

Ihr Mietvertrag muss in Form eines „Vertragsformblatts“ abgeschlossen worden sein. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter ein vorgefertigtes Muster verwendet hat, statt den Vertrag individuell mit Ihnen auszuverhandeln. 


Können Mietverträge mit allen Vermietern überprüft werden?

Nein, an der Sammelaktion können nur Privatpersonen teilnehmen, die einen Mietvertrag mit Unternehmer:innen haben. Mietverträge zwischen Privatpersonen sind ausgeschlossen. 


Ich habe eine Genossenschafts- oder Gemeindebauwohnung.
Kann ich teilnehmen?

Ja. Für Gemeindebauwohnungen gelten dieselben gesetzlichen Bestimmungen wie für alle anderen Mietverträge. Für Genossenschaftswohnungen sind einzelne Bestimmungen ausgeschlossen, der Großteil der Regeln für Wertsicherungsklauseln gilt aber trotzdem. 


Ich habe meinen Mietvertrag bereits gekündigt. Kann ich teilnehmen?

Auch aus einem bereits gekündigten Mietverhältnis können unzulässige Erhöhungen zurückgefordert werden. Derzeit fordern wir allerdings nur Mieterhöhungen der letzten drei Jahre zurück, die Kündigung darf also nicht mehr als drei Jahre zurückliegen.

Wertsicherungsklauseln

Grund für steigende Mieten ist nicht selten eine Wertsicherungsklausel im Vertrag. Doch der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in mehreren Entscheidungen – zum Teil in Verbandsklageverfahren – aufgezeigt, dass solche Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen unter bestimmten Umständen nichtig sind.

Hier das Beispiel einer Wertsicherungsklausel, wie sie in vielen Mietverträgen zu finden ist:

Regeln für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen

Der OGH stützt seine Entscheidungen zur Nichtigkeit solcher Klauseln insbesondere auf das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) und daher können nur Klauseln in Verträgen zwischen Verbraucher:innen und Unternehmer:innen angefochten werden. Zusätzlich gibt es noch eine Einschränkung: Bei Mietverträgen mit gemeinnützigen Bauträgern (Genossenschaftswohnungen) ist die Geltung einzelner Bestimmungen des KSchG ausgeschlossen. Eine Anfechtung von Wertsicherungsklauseln in Genossenschaftswohnungen ist aber trotzdem möglich, sie muss nur auf andere gesetzliche Bestimmungen gestützt werden.




Vertragsformblätter

Außerdem sind die OGH-Entscheidungen nur auf jene Mietverträge anwendbar, die in Form sogenannter „Vertragsformblätter“ abgeschlossen worden sind. Gemeint ist damit, dass der/die Vermieter:in den Mietvertrag als Muster verfasst und für alle Mieter:innen in derselben Form verwendet hat, anstatt den Inhalt mit allen einzeln auszuhandeln.


Wertsicherungsklauseln

In seinen Entscheidungen hat der OGH eine Reihe von Anforderungen an Wertsicherungsklauseln festgelegt. Sind diese nicht erfüllt, ist die Klausel unwirksam und die Mieterhöhungen unzulässig. Vor allem ist demnach eine Wertsicherungsklausel nichtig, die nicht darauf verweist, dass die Miete innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss nicht erhöht werden darf.



Mieterhöhungen

Mieterhöhungen auf der Basis von nichtigen Wertsicherungsklauseln können zurückgefordert werden. Wir gehen derzeit davon aus, dass jedenfalls die erhöhten Mietzahlungen der letzten drei Jahre zurückgefordert werden können. Aufgrund der zuletzt häufigen Mieterhöhungen können sich daher bis zu fünfstellige Rückforderungsbeträge für diesen Zeitraum ergeben. Darüber hinaus gilt im Falle einer unwirksamen Wertsicherungsklausel auch für die Zukunft die ursprünglich vereinbarte Miete.

Nicht zu empfehlen ist allerdings, die unzulässig erhöhte Miete einseitig wieder zu kürzen. Bis mit dem/der Vermieter:in ein Vergleich geschlossen wurde oder ein Gerichtsurteil vorliegt, sollte die Miete in der vorgeschriebenen Höhe bezahlt werden, sonst droht die Räumungsklage.


Kündigungsschutz

Durch das Vorgehen gegen unzulässige Wertsicherungsklauseln droht Mieter:innen aber kein Nachteil, dafür sorgt der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes. Vermieter:innen dürfen Mietverträge nämlich nur aus gesetzlich genannten wichtigen Gründen kündigen. Dass sich Mieter:innen gegen unzulässige Vertragsbestandteile wehren, zählt natürlich nicht als ein solcher Grund. Dennoch besteht im Fall befristeter Mietverträge die Gefahr, dass diese als Folge einer Bekämpfung unzulässiger Klauseln nicht mehr verlängert werden.

VSV Angebot der Mietzinsrückforderungen

Der Verbraucherschutzverein bietet in dieser Sammelaktion an,

– Ihren Mietvertrag auf nichtige Wertsicherungsklauseln zu überprüfen

– falls vorhanden, bei Rechtsschutzversicherungen um Deckung für Aufforderungsschreiben und Klagen anzusuchen

– für jene Mieter, die keine Rechtsschutzversicherung haben, einen Prozessfinanzierer zu suchen, der auf Basis einer Erfolgsprovision das Kostenrisiko übernimmt

Vermieter:innen von unseren Anwält:innen zur Rückzahlung von unzulässigen Mietzinserhöhungen aufzufordern und dabei allenfalls einen Vergleich anzubieten

– bei Weigerung die Rückzahlungen bei Gericht – ohne Kostenrisiko für Sie – einzufordern



Befristung:

Die Aktion ist vorerst nicht befristet, doch wir weisen darauf hin, dass wir nur im Rahmen unserer Auslastung und vorbehaltlich von Gesetzesänderungen tätig werden können.

Benötigte Dokumente Mietzinsrückforderungen

Kopie des Mietvertrages

Schreiben mit denen auf Basis der Wertsicherungsklausel Mieterhöhungen vorgenommen wurden

– falls vorhanden Kopie der Polizze Ihrer Rechtsschutzversicherung

Vollmacht für den VSV und unsere Anwälte

Kosten Mietzinsrückforderungen

Diese Hilfestellungen können wir nur Mitgliedern des VSV (Verbraucher: 40 Euro, Ein-Personen-Unternehmen: 70 Euro, Kleine und mittlere Unternehmen: 115 Euro je Kalenderjahr) anbietet.

In Zusammenhang mit Aufforderungsschreiben an Vermieter:innen durch unsere Rechtsanwält:innen können Kosten von maximal 90 EUR entstehen. Wir setzen uns aber natürlich mit Ihnen in Verbindung, bevor für Sie Kosten entstehen, und holen Ihr Einverständnis ein.

Das Aufforderungsschreiben und das Berichtsschreiben über die Antwort Ihres/Ihrer Vermieter:in ist für Sie als Mitglied mit keinen weiteren Kosten verbunden, sofern Ihre Rechtsschutzversicherung den Aufwand unserer Rechtsanwält:innen für die Prüfung Ihrer Wertsicherungsklausel und das Verfassen eines Aufforderungsschreibens in Höhe von 180,00 Euro übernimmt. Dies ist zumeist bereits dann der Fall, wenn Sie den Baustein „Beratungsrechtsschutz“ mitversichert haben. Übernimmt die Rechtsschutzversicherung nur einen Teil dieses Aufwands, verpflichten Sie sich nur zum Ersatz des noch offenen Restbetrages, maximal jedoch 90,00 Euro.

Sollten Sie keine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, ist von diesen Kosten in Höhe von 180,00 Euro ein Teilbetrag von 90,00 Euro von Ihnen im Voraus an die Rechtsanwält:innen zu bezahlen. Weitere Kosten entstehen Ihnen nicht, diese werden nur bei den Vermieter:innen geltend gemacht.

Im Falle einer Rückzahlung der Mieterhöhung und des vollen Kostenersatzes durch den/die Vermieter:in erhalten Sie den von Ihnen geleisteten Kostenbeitrag zurück. Sollten Sie eine Rückzahlung, aber keinen Kostenersatz erhalten, behalten unsere Rechtsanwält:innen für das Aufforderungsschreiben lediglich den offenen Betrag von 90,00 Euro ein.

Rechtlicher Hintergrund

Die Entscheidungen des OGH zu 2 Ob 36/23t, 8 Ob 37/23h und 8 Ob 6/24a ergingen in Verbandsklageverfahren, die Entscheidung 5 Ob 89/23h im Individualverfahren, dem ein Feststellungsantrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG (Mietrechtsgesetz) zugrunde lag. 

8 Ob 6/24a

Zuletzt hat sich der OGH in der Entscheidung 8 Ob 6/24a im März 2024 mit einer Wertsicherungsklausel beschäftigt. Auch diese war unwirksam, weil sie eine Preiserhöhung in den ersten beiden Monaten ermöglichte. Das war laut OGH ein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, der verhindern soll, „dass der Preis im Vertrag zahlenmäßig bestimmt wird, der Unternehmer sich jedoch die Möglichkeit offenhält, für nur kurze Zeit später erbrachte Leistungen ein höheres als dieses zahlenmäßig bestimmte Entgelt zu verlangen“.

5 Ob 89/23 h

In der Entscheidung 5 Ob 89/23 h hatte der OGH im Juli 2023 eine weitere Wertsicherungsklausel zu beurteilen. Aus der Klausel ließen sich die Kriterien für eine Preiserhöhung, so der OGH, „nicht ausreichend klar und verständlich ableiten“, weshalb sie als Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG unwirksam war.

8 Ob 37/23h

Der OGH hat in der Entscheidung 8 Ob 37/23h aus Mai 2023 dezidiert ausgesprochen, dass die inkriminierte Wertsicherungsvereinbarung gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstößt, weil „der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass der zahlenmäßig vereinbarte Mietzins zumindest für die nächsten Monate verbindlich ist, bei kundenfeindlichster Auslegung der Mietzins bereits innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss erhöht werden könnte“.

2 Ob 36/23t

Mit der Entscheidung 2 Ob 36/23 t hat der OGH im März 2023 eine Wertsicherungsklausel für unzulässig erklärt. Grund war, dass die Klausel keinen eindeutigen Ersatzindex festgelegt hatte: laut OGH waren ihr „keinerlei näheren Aussagen dazu zu entnehmen, nach welchen Kriterien zu beurteilen ist, welcher Index dem Verbraucherpreisindex „am meisten entspricht“ und wer dies beurteilt.“  Der OGH sah darin ein Verstoß gegen das Gebot des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, Preiserhöhungen dürften nicht vom Willen des Unternehmens beeinflussbar sein.

Die Klausel erlaubte bei kundenfeindlichster Auslegung darüber hinaus eine Preiserhöhung in den ersten beiden Monaten und verstieß somit auch gegen § 6 Abs 2 Z 4.

§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG

§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG verbietet Klauseln, die eine Erhöhung des Entgelts in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss ermöglichen.

In den Entscheidungen des OGH war ein wesentlicher Grund, aus dem er die inkriminierten Klauseln für unwirksam erklärt hat, die Möglichkeit einer Preiserhöhung in den ersten beiden Monaten.

§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG

Wie eine Preiserhöhungsklausel ausgestaltet sein muss, um wirksam zu sein, regelt § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Unter anderem darf es nicht vom Willen des Unternehmens abhängig sein, ob der Preis steigt.

Relevant ist das laut dem OGH, wenn in der Klausel ein Ersatzindex für den Fall vorgesehen ist, dass der eigentlich vereinbarte Index nicht mehr existiert. Ein solcher Ersatzindex muss bereits in der Klausel ausgewählt werden. Legt die Klausel stattdessen etwa fest, dass der neue Index jener sein soll, der dem alten Index „am nächsten kommt“, kann unter Umständen das Unternehmen auswählen, welcher das sein soll. Somit ist die Preiserhöhung vom Willen des Unternehmens abhängig und verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. 

§ 6 Abs 3 KSchG

§ 6 Abs 3 KSchG legt ein allgemeines Transparenzgebot für Klauseln fest. Sind sie unklar oder unverständlich formuliert, dann sind sie unwirksam.

Auch diese Bestimmung hat der OGH mehrfach angewandt, um Wertsicherungsklauseln aufzuheben.

§ 879 Abs 3 ABGB

Auch § 879 Abs 3 ABGB legt eine Grundregel für Klauseln fest: wenn sie einen Vertragspartner gröblich benachteiligen, sind sie unwirksam (sofern es sich nicht um eine Hauptleistung des Vertrags handelt).

Wenn eine Klausel ermöglicht, dass Änderungen des Preisniveaus aus der Zeit vor dem Vertragsabschluss zu einer Erhöhung des Entgelts führen, ist sie laut OGH gröblich benachteiligend und daher unwirksam.

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