Mietzinsrückforderungen
unwirksame Wertsicherungen
Die Mieten steigen und steigen. Oft ist der Grund, dass in Mietverträgen sogenannte Wertsicherungsklauseln enthalten sind. Diese erlauben es den Vermieter:innen, die Höhe der Miete anzupassen, wenn etwa der Verbraucherpreisindex steigt.
Solche Wertsicherungsklauseln sind aber oft unzulässig formuliert und damit unwirksam, das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in mehreren Entscheidungen festgestellt.
Mit der Sammelaktion Mietzinsrückforderungen bietet der VSV an, Mietverträge auf unzulässige Wertsicherungsklauseln zu überprüfen und zu viel bezahlte Mieten zurückzufordern.
Macht die Teilnahme an der Sammelaktion Sinn für mich?
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Macht die Teilnahme an der Sammelaktion Sinn für mich?
Wie muss mein Mietvertrag aussehen?
Ihr Mietvertrag muss in Form eines „Vertragsformblatts“ abgeschlossen worden sein. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter ein vorgefertigtes Muster verwendet hat, statt den Vertrag individuell mit Ihnen auszuverhandeln.
Können Mietverträge mit allen Vermietern überprüft werden?
Nein, an der Sammelaktion können nur Privatpersonen teilnehmen, die einen Mietvertrag mit Unternehmer:innen haben. Mietverträge zwischen Privatpersonen sind ausgeschlossen.
Ich habe eine Genossenschafts- oder Gemeindebauwohnung.
Kann ich teilnehmen?
Ja. Für Gemeindebauwohnungen gelten dieselben gesetzlichen Bestimmungen wie für alle anderen Mietverträge. Für Genossenschaftswohnungen sind einzelne Bestimmungen ausgeschlossen, der Großteil der Regeln für Wertsicherungsklauseln gilt aber trotzdem.
Wertsicherungsklauseln
Grund für steigende Mieten ist nicht selten eine Wertsicherungsklausel im Vertrag. Doch der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in mehreren Entscheidungen – zum Teil in Verbandsklageverfahren – aufgezeigt, dass solche Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen unter bestimmten Umständen nichtig sind.
Hier das Beispiel einer Wertsicherungsklausel, wie sie in vielen Mietverträgen zu finden ist:
Regeln für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen
Der OGH stützt seine Entscheidungen zur Nichtigkeit solcher Klauseln insbesondere auf das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) und daher können nur Klauseln in Verträgen zwischen Verbraucher:innen und Unternehmer:innen angefochten werden. Zusätzlich gibt es noch eine Einschränkung: Bei Mietverträgen mit gemeinnützigen Bauträgern (Genossenschaftswohnungen) ist die Geltung einzelner Bestimmungen des KSchG ausgeschlossen. Eine Anfechtung von Wertsicherungsklauseln in Genossenschaftswohnungen ist aber trotzdem möglich, sie muss nur auf andere gesetzliche Bestimmungen gestützt werden.
Vertragsformblätter
Außerdem sind die OGH-Entscheidungen nur auf jene Mietverträge anwendbar, die in Form sogenannter „Vertragsformblätter“ abgeschlossen worden sind. Gemeint ist damit, dass der/die Vermieter:in den Mietvertrag als Muster verfasst und für alle Mieter:innen in derselben Form verwendet hat, anstatt den Inhalt mit allen einzeln auszuhandeln.
Wertsicherungsklauseln
In seinen Entscheidungen hat der OGH eine Reihe von Anforderungen an Wertsicherungsklauseln festgelegt. Sind diese nicht erfüllt, ist die Klausel unwirksam und die Mieterhöhungen unzulässig. Vor allem ist demnach eine Wertsicherungsklausel nichtig, die nicht darauf verweist, dass die Miete innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss nicht erhöht werden darf.
Mieterhöhungen
Mieterhöhungen auf der Basis von nichtigen Wertsicherungsklauseln können zurückgefordert werden. Wir gehen derzeit davon aus, dass jedenfalls die erhöhten Mietzahlungen der letzten drei Jahre zurückgefordert werden können. Aufgrund der zuletzt häufigen Mieterhöhungen können sich daher bis zu fünfstellige Rückforderungsbeträge für diesen Zeitraum ergeben. Darüber hinaus gilt im Falle einer unwirksamen Wertsicherungsklausel auch für die Zukunft die ursprünglich vereinbarte Miete.
Nicht zu empfehlen ist allerdings, die unzulässig erhöhte Miete einseitig wieder zu kürzen. Bis mit dem/der Vermieter:in ein Vergleich geschlossen wurde oder ein Gerichtsurteil vorliegt, sollte die Miete in der vorgeschriebenen Höhe bezahlt werden, sonst droht die Räumungsklage.
Kündigungsschutz
Durch das Vorgehen gegen unzulässige Wertsicherungsklauseln droht Mieter:innen aber kein Nachteil, dafür sorgt der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes. Vermieter:innen dürfen Mietverträge nämlich nur aus gesetzlich genannten wichtigen Gründen kündigen. Dass sich Mieter:innen gegen unzulässige Vertragsbestandteile wehren, zählt natürlich nicht als ein solcher Grund. Dennoch besteht im Fall befristeter Mietverträge die Gefahr, dass diese als Folge einer Bekämpfung unzulässiger Klauseln nicht mehr verlängert werden.
VSV Angebot der Mietzinsrückforderungen
Der Verbraucherschutzverein bietet in dieser Sammelaktion an,
– Ihren Mietvertrag auf nichtige Wertsicherungsklauseln zu überprüfen
– falls vorhanden, bei Rechtsschutzversicherungen um Deckung für Aufforderungsschreiben und Klagen anzusuchen
– für jene Mieter, die keine Rechtsschutzversicherung haben, einen Prozessfinanzierer zu suchen, der auf Basis einer Erfolgsprovision das Kostenrisiko übernimmt
– Vermieter:innen von unseren Anwält:innen zur Rückzahlung von unzulässigen Mietzinserhöhungen aufzufordern und dabei allenfalls einen Vergleich anzubieten
– bei Weigerung die Rückzahlungen bei Gericht – ohne Kostenrisiko für Sie – einzufordern
Befristung:
Die Aktion ist vorerst nicht befristet, doch wir weisen darauf hin, dass wir nur im Rahmen unserer Auslastung und vorbehaltlich von Gesetzesänderungen tätig werden können.
Benötigte Dokumente Mietzinsrückforderungen
– Kopie des Mietvertrages
– Schreiben mit denen auf Basis der Wertsicherungsklausel Mieterhöhungen vorgenommen wurden
– falls vorhanden Kopie der Polizze Ihrer Rechtsschutzversicherung
– Vollmacht für den VSV und unsere Anwälte
Kosten Mietzinsrückforderungen
Diese Hilfestellungen können wir nur Mitgliedern des VSV (Verbraucher: 40 Euro, Ein-Personen-Unternehmen: 70 Euro, Kleine und mittlere Unternehmen: 115 Euro je Kalenderjahr) anbietet.
In Zusammenhang mit Aufforderungsschreiben an Vermieter:innen durch unsere Rechtsanwält:innen können Kosten von maximal 90 EUR entstehen. Wir setzen uns aber natürlich mit Ihnen in Verbindung, bevor für Sie Kosten entstehen, und holen Ihr Einverständnis ein.
Das Aufforderungsschreiben und das Berichtsschreiben über die Antwort Ihres/Ihrer Vermieter:in ist für Sie als Mitglied mit keinen weiteren Kosten verbunden, sofern Ihre Rechtsschutzversicherung den Aufwand unserer Rechtsanwält:innen für die Prüfung Ihrer Wertsicherungsklausel und das Verfassen eines Aufforderungsschreibens in Höhe von 180,00 Euro übernimmt. Dies ist zumeist bereits dann der Fall, wenn Sie den Baustein „Beratungsrechtsschutz“ mitversichert haben. Übernimmt die Rechtsschutzversicherung nur einen Teil dieses Aufwands, verpflichten Sie sich nur zum Ersatz des noch offenen Restbetrages, maximal jedoch 90,00 Euro.
Sollten Sie keine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, ist von diesen Kosten in Höhe von 180,00 Euro ein Teilbetrag von 90,00 Euro von Ihnen im Voraus an die Rechtsanwält:innen zu bezahlen. Weitere Kosten entstehen Ihnen nicht, diese werden nur bei den Vermieter:innen geltend gemacht.
Im Falle einer Rückzahlung der Mieterhöhung und des vollen Kostenersatzes durch den/die Vermieter:in erhalten Sie den von Ihnen geleisteten Kostenbeitrag zurück. Sollten Sie eine Rückzahlung, aber keinen Kostenersatz erhalten, behalten unsere Rechtsanwält:innen für das Aufforderungsschreiben lediglich den offenen Betrag von 90,00 Euro ein.
Rechtlicher Hintergrund
Die Entscheidungen des OGH zu 2 Ob 36/23t und 8 Ob 37/23h ergingen in Verbandsklageverfahren, die E 5 Ob 89/23h im Individualverfahren, dem ein Feststellungsantrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zugrunde lag.
§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG
Wesentlich ist insbesondere die Ausführung des OGH in den Entscheidungen 2 Ob 36/23t und 8 Ob 37/23h, dass die inkriminierten Klauseln gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstoßen, wonach Vertragsklauseln unwirksam sind, nach denen „4. Dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht.“
8 Ob 37/23h
Der OGH hat in der Entscheidung 8 Ob 37/23h dezidiert ausgesprochen, dass die inkriminierte Wertsicherungsvereinbarung gegen diese Bestimmung des KSchG verstößt, weil „der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass der zahlenmäßig vereinbarte Mietzins zumindest für die nächsten Monate verbindlich ist, bei kundenfeindlichster Auslegung der Mietzins bereits innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss erhöht werden könnte“.
§ 879 Abs 3 ABGB
Darüber hinaus verstößt diese Klausel auch gegen § 879 Abs 3 ABGB, weil „die Erhöhung des Richtwerts auch darauf zurückzuführen sein könne, dass schon in der Zeit vor Abschluss des Mietvertrages zu einem Anstieg des Preisniveaus gekommen ist“.
§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG
In der ersten Entscheidung 2 Ob 36/23t hielt der OGH überdies fest, dass die Klausel auch gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstößt, „weil bei kundenfeindlichster Auslegung schon in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Entgeltänderung eintreten könnte“.
§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG
Die Klausel hat zudem auch gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstoßen, zumal diese den „Ersatzindex“ und die Kriterien hierfür nicht vorweg festlegt, der Ersatzindex daher womöglich vom Willen des Unternehmens abhängig ist.
§ 6 Abs 3 KSchG
Letztlich hat der OGH im Individualverfahren zu 5 Ob 89/23h auch eine Wertsicherungs-vereinbarung aufgehoben, die gegen das Transparenzgebotes nach § 6 Abs 3 KSchG verstößt.