Mietzinsrückforderungen
unwirksame Wertsicherungen
Die Mieten steigen und steigen. Oft ist der Grund, dass in Mietverträgen sogenannte Wertsicherungsklauseln enthalten sind. Diese erlauben es den Vermieter:innen, die Höhe der Miete anzupassen, wenn etwa der Verbraucherpreisindex steigt.
Solche Wertsicherungsklauseln sind aber oft unzulässig formuliert und damit unwirksam, das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in mehreren Entscheidungen festgestellt.
Mit der Sammelaktion Mietzinsrückforderungen bietet der VSV an, Mietverträge auf unzulässige Wertsicherungsklauseln zu überprüfen und zu viel bezahlte Mieten zurückzufordern.
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Entscheidung des OGH – ein Aus für VSV Sammelaktion „Mietzinsrückforderungen“?
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat entschieden, dass Mietzinserhöhungen aufgrund von Indexklauseln (zB Verweis auf VPI) auch dann zulässig vereinbart worden sind, wenn in der Klausel nicht darauf hingewiesen wird, dass der Mietzins in den ersten zwei Monaten nach Mietbeginn nicht erhöht werden dürfe.
§ 6 Abs 2 Z 4 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) war die Grundlage dafür, dass der OGH bislang davon ausging, dass auch bei Dauerschuldverhältnissen – wie bei einem Mietvertrag – in den ersten zwei Monaten nach Mietbeginn die Miete nur erhöht werden dürfte, falls diese im Einzelnen (individuell) mit dem Mieter vereinbart wurde. Ohne eine solche individuelle Vereinbarung wäre eine Wertsicherungsklausel (Indexklausel) intransparent und unwirksam, wenn nicht darauf hingewiesen wurde, dass – eben wegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – Mietzinserhöhungen in den ersten Monaten nach Mietbeginn nicht stattfinden dürfen.
Der OGH geht in dem jüngsten Urteil davon aus, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse – wie etwa Miete – gar nicht anwendbar wäre. Diese Regelung gelte nur für Verträge, die der Unternehmer binnen zwei Monaten zu erfüllen habe.
(Damit führt der OGH diese Regelung ad absurdum, aber dazu weiter unten.)
Wenn nun aber § 6 Abs 2 Z 4 KSchG für Mietverträge gar nicht gilt, dann sind Klauseln, in denen die Einschränkungen des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht erwähnt werden auch nicht intransparent und deshalb auch nicht unwirksam.
Warum sieht das der OGH so?
Der OGH moniert, dass die Judikatur des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) verlangt, dass Europarecht (§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG setzt die Unterlassungsklagen-Richtlinie um) effektiv umzusetzen und anzuwenden ist. Dazu gehöre auch eine spürbare Strafe für den Unternehmer, der sich nicht daran hält. Das wäre eben die Nichtigkeit der betreffenden Klausel (hier in Folge dann die Nichtigkeit der Mieterhöhungen).
Der Wegfall vieler Mietzinserhöhungen sei aber für (gewerbliche !) Vermieter (zBVersicherungen, Banken, Großkonzerne, …) eine „zu strenge Strafe“. Daher beseitigt der OGH einfach die Rechtswidrigkeit intransparenter Indexvereinbarungen, indem er die Norm (§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG) bei (allen) Dauerschuldverhältnissen für unanwendbar erklärt.
Die jüngste Entscheidung des OGH ist eine radikale Abkehr von einer Vielzahl früherer Entscheidungen des OGH zu verschiedenen Dauerschuldverhältnissen. Die Judikatur des OGH ist also nunmehr „uneinheitlich“ und erfordert eine Letztentscheidung durch einen „verstärkten Senat“.
Dabei muss – neben langfristigen Mietverträgen – auch auf kürzere Dauerschuldverhältnisse (zB Mitgliedschaft bei Fitness-Centern, Telekom-Verträge, Energielieferverträge, Versicherungsverträge) Rücksicht genommen werden. Es wäre absurd, darauf den § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht anzuwenden. Denn dann würde man diese Gesetzesbestimmung völlig ad absurdum führen und den Verbraucherschutz schwersten schädigen.
Es ist also theoretisch möglich, dass der OGH dieser jüngsten Entscheidung nicht weiter folgt und die alte Judikatur-Linie bestätigt. Das ist allerdings nicht vorhersehbar; wahrscheinlicher ist es, dass der OGH jedenfalls im Ergebnis einen Weg findet, dass man überhöhte Mieten aufgrund von Wertsicherungsklauseln die gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstoßen nicht rückfordern kann.
Was bedeutet das für die Sammelaktion des VSV?
Der VSV hofft, dass Sie mit Ihrem Mitgliedsbeitrag dazu beitragen, dass der VSV alles tun kann, um das Ruder herumzuwerfen. Noch ist nicht alles verloren!
Macht die Teilnahme an der Sammelaktion Sinn für mich?
Wie muss mein Mietvertrag aussehen?
Ihr Mietvertrag muss in Form eines „Vertragsformblatts“ abgeschlossen worden sein. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter ein vorgefertigtes Muster verwendet hat, statt den Vertrag individuell mit Ihnen auszuverhandeln.
Können Mietverträge mit allen Vermietern überprüft werden?
Nein, an der Sammelaktion können nur Verbraucher:innen teilnehmen, die einen Mietvertrag mit Unternehmer:innen haben. Mietverträge zwischen Privatpersonen oder Unternehmen sind ausgeschlossen.
Ist eine Teilnahme nur mit Wohnungsmietverträgen möglich?
Die Regeln für Wertsicherungsklauseln gelten für alle Dauerschuldverhältnisse und daher auch für Mietverträge über Garagenplätze, Möbel, Autos etc. Auch wenn für derartige Mietverträge daher Mieterhöhungen zurückgefordert werden können, ist die Teilnahme an der Sammelaktion Mietzinserhöhungen aktuell auf Wohnraummietverträge beschränkt.
Ich habe eine Genossenschafts- oder
Gemeindebauwohnung. Kann ich teilnehmen?
Meistes ja. Für Gemeindebauwohnungen gelten dieselben gesetzlichen Bestimmungen wie für alle anderen Mietverträge. Für Genossenschaftswohnungen sind einzelne Bestimmungen ausgeschlossen, der Großteil der Regeln für Wertsicherungsklauseln gilt aber trotzdem. Ausnahme sind Mietzinse, die sich direkt nach den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (§§ 13 und 14 WGG) richten – hier gibt es keinesfalls einen Rückforderungsanspruch.
In meinem Mietvertrag ist eine „Deckungsmiete“ vereinbart.
Kann ich Erhöhungen zurückfordern?
Für Wohnungen in geförderten Neu- oder Umbauten kann für die Zeit der Förderung statt einer freien Miete die Deckungsmiete eingehoben werden. Die Deckungsmiete ergibt sich im Wesentlichen aus den Ratenzahlungen der Baufinanzierung, die auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden. Grund für die Erhöhungen sind dann die steigenden Zinsen: durch diese sind die Tilgungsraten der Finanzierung gestiegen, was wiederum die Deckungsmieten erhöht hat. Hier können daher keine Rückforderungsansprüche gestellt werden.
Ich habe meinen Mietvertrag bereits gekündigt.
Kann ich teilnehmen?
Auch aus einem bereits gekündigten Mietverhältnis können unzulässige Erhöhungen zurückgefordert werden.
Welche Dokumente werden benötigt?
Damit wir überprüfen können, ob in Ihrem Mietvertrag eine unzulässige Wertsicherungsklausel enthalten ist, brauchen wir Ihren Mietvertrag. Sollte es sich um einen befristeten Mietvertrag handeln, den Sie im Laufe der Zeit verlängert haben, laden Sie bitte auch alle weiteren Mietverträge hoch, die Sie erhalten haben.
Um Ihren Rückforderungsanspruch berechnen zu können, benötigen wir außerdem die Unterlagen, mit denen auf Basis der Wertsicherungsklausel Mieterhöhungen vorgenommen wurden. Es gibt üblicherweise zwei Arten, wie Vermieter Wertsicherungsanpassungen vornehmen:
Manche Vermieter senden, wenn sich die Miete aufgrund der Wertsicherungsklausel erhöht, einen Brief, in dem Sie die Anpassung und die neue Miete mitteilen.
Manche Vermieter senden nach Erhöhungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln nur eine neue Vorschreibung, in der sie ab sofort eine höhere Miete verlangen.
Egal, auf welche Weise die Erhöhungen Ihrer Miete vorgenommen wurden: für die Bearbeitung Ihres Falles benötigen wir sämtliche Briefe bzw. Vorschreibungen, die Sie dazu erhalten haben – seit Beginn des Mietverhältnisses bis heute.
Wertsicherungsklauseln
Grund für steigende Mieten ist nicht selten eine Wertsicherungsklausel im Vertrag. Doch der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in mehreren Entscheidungen – zum Teil in Verbandsklageverfahren – aufgezeigt, dass solche Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen unter bestimmten Umständen nichtig sind.
Hier das Beispiel einer Wertsicherungsklausel, wie sie in vielen Mietverträgen zu finden ist:
Regeln für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen
Der OGH stützt seine Entscheidungen zur Nichtigkeit solcher Klauseln insbesondere auf das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) und daher können nur Klauseln in Verträgen zwischen Verbraucher:innen und Unternehmer:innen angefochten werden. Zusätzlich gibt es noch eine Einschränkung: Bei Mietverträgen mit gemeinnützigen Bauträgern (Genossenschaftswohnungen) ist die Geltung einzelner Bestimmungen des KSchG ausgeschlossen. Eine Anfechtung von Wertsicherungsklauseln in Genossenschaftswohnungen ist aber trotzdem möglich, sie muss nur auf andere gesetzliche Bestimmungen gestützt werden.
Vertragsformblätter
Außerdem sind die OGH-Entscheidungen nur auf jene Mietverträge anwendbar, die in Form sogenannter „Vertragsformblätter“ abgeschlossen worden sind. Gemeint ist damit, dass der/die Vermieter:in den Mietvertrag als Muster verfasst und für alle Mieter:innen in derselben Form verwendet hat, anstatt den Inhalt mit allen einzeln auszuhandeln.
Unwirksame Formulierungen in Wertsicherungsklauseln
In seinen Entscheidungen hat der OGH eine Reihe von Anforderungen an Wertsicherungsklauseln, basierend auf den Bestimmungen des KSchG festgelegt. Sind diese nicht erfüllt, ist die Klausel unwirksam und die Mieterhöhungen unzulässig. Vor allem ist demnach eine Wertsicherungsklausel nichtig, die ermöglicht, dass die Miete innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss erhöht wird.
Es ist außerdem unzulässig, einen Index ohne sachlichen Bezug für die Wertsicherungsklausel zu verwenden, insbesondere darf die Miete nicht an den Baukostenindex geknüpft werden.
Weiters müssen bei einer Änderung des Index Senkungen der Miete zu denselben Modalitäten vorgesehen sein, wie Steigerungen (Zweiseitigkeit), ein eventueller Nachfolgeindex muss klar bezeichnet sein und es darf nicht auf einen Startindex zu einem Zeitpunkt weit vor Mietvertragsabschluss abgestellt werden.
Mieterhöhungen
Mieterhöhungen auf der Basis von nichtigen Wertsicherungsklauseln können zurückgefordert werden. Wir gehen davon aus, dass die erhöhten Mietzahlungen der letzten dreißig Jahre zurückgefordert werden können. Aufgrund der zuletzt häufigen Mieterhöhungen können sich daher schnell fünfstellige Rückforderungsbeträge ergeben. Darüber hinaus gilt im Falle einer unwirksamen Wertsicherungsklausel auch für die Zukunft die ursprünglich vereinbarte Miete.
Nicht zu empfehlen ist allerdings, die unzulässig erhöhte Miete einseitig wieder zu kürzen. Bis mit dem/der Vermieter:in ein Vergleich geschlossen wurde oder ein Gerichtsurteil vorliegt, sollte die Miete in der vorgeschriebenen Höhe bezahlt werden, sonst droht die Räumungsklage.
Kündigungsschutz
Durch das Vorgehen gegen unzulässige Wertsicherungsklauseln droht Mieter:innen aber kein Nachteil, dafür sorgt der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes. Vermieter:innen dürfen Mietverträge nämlich nur aus gesetzlich genannten wichtigen Gründen kündigen. Dass sich Mieter:innen gegen unzulässige Vertragsbestandteile wehren, zählt natürlich nicht als ein solcher Grund. Dennoch besteht im Fall befristeter Mietverträge die Gefahr, dass diese als Folge einer Bekämpfung unzulässiger Klauseln nicht mehr verlängert werden.
Ablauf
Nach Ausfüllen des Anmeldeformulars, Zustimmung zu allen notwendigen Dokumenten, Hochladen aller Unterlagen und Absenden des Formulars erhalten Sie eine automatische Bestätigung per E-Mail. Sollten Sie keine Bestätigung erhalten, überprüfen Sie bitte auch Ihren Spam-Ordner. Wenn Sie auch dort keine Bestätigung finden, war Ihre Beitrittserklärung nicht erfolgreich – bitte führen Sie die Anmeldung nochmals durch.
Eingelangte Anmeldungen werden zunächst auf Vollständigkeit der Unterlagen geprüft und eventuell fehlende Dokumente nachgefordert. Im nächsten Schritt erfolgt die Beurteilung des Falles dahingehend, ob ein Anspruch besteht und gerichtlich geltend gemacht werden kann.
Sofern dafür Deckung durch eine Rechtsschutzversicherung besteht, wird der Vermieter zunächst außergerichtlich zur Rückzahlung der zu viel verlangten Mieten aufgefordert.
Ansprüche werden anschließend entweder mit Einzelklagen oder Abhilfeklagen geltend gemacht. Welche Ansprüche mit Abhilfe- und welche mit Einzelklagen geltend gemacht werden, können wir im Vorhinein nicht sagen. Diese Entscheidung hängt sowohl von prozesstaktischen Gründen (Instanzenzug vor den OGH nur mit Ansprüchen über 5.000 EUR), als auch von faktischen Gegebenheiten (Abhilfeklagen sind erst ab 50 Teilnehmenden möglich) ab. Da wir im Rahmen unserer Sammelaktionen Entscheidungen im Interesse aller Teilnehmer*innen treffen müssen, können wir keine Wünsche einzelner Teilnehmer*innen hinsichtlich einer bestimmten Verfahrensart berücksichtigen.
Kosten
Die Teilnahmegebühr für die Sammelaktion beträgt für Nicht-VSV-Mitglieder 70 EUR und muss bei Anmeldung eingezahlt werden. Wir können Fälle erst bearbeiten und prüfen, wenn die Teilnahmegebühr vollständig entrichtet wurde.
Für VSV-Mitglieder, die alle fälligen Mitgliedsbeiträge beglichen haben, ist die Teilnahme an allen VSV-Sammelaktionen und Abhilfeklagen kostenlos. Der VSV-Mitgliedsbeitrag beträgt für Privatpersonen pro Jahr 60 EUR bei Überweisung und 50 EUR bei Onlinezahlung mit Lastschriftauftrag. Die VSV-Mitgliedschaft kann hier abgeschlossen werden.
Die Kosten von Abhilfeklagen trägt zur Gänze ein Prozesskostenfinanzierer. Dieser übernimmt das gesamte Kostenrisiko und erhält dafür im Erfolgsfall eine Beteiligung von 35%. Rechtsschutzversicherungen gewähren für die Kosten von Abhilfeklagen keine Deckung.
Einzelklagen sind mit Kostentragung einer Rechtschutzversicherung oder eines Prozesskostenfinanzierers möglich. Falls keine Deckung durch eine Rechtsschutzversicherung besteht, versuchen wir, den Fall an einen Prozesskostenfinanzierer zu vermitteln, der das Kostenrisiko des Verfahrens gegen eine Beteiligung im Erfolgsfall trägt, können die Übernahme durch einen Finanzierer aber nicht garantieren.
Rechtlicher Hintergrund
Die Entscheidungen des OGH zu 2 Ob 36/23t, 8 Ob 37/23h, 8 Ob 6/24a und 10 Ob 23/24s ergingen in Verbandsklageverfahren, die Entscheidung 5 Ob 89/23h im Individualverfahren, dem ein Feststellungsantrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG (Mietrechtsgesetz) zugrunde lag.
OGH 10 Ob 23/24s
Dass Wertsicherungsklauseln den Mietzins nicht an beliebige Kriterien knüpfen dürfen, ist schon länger klar, in 10 Ob 23/24s hat der OGH nochmals präzisiert: eine Knüpfung der Miete an den Baukostenindex ist jedenfalls unzulässig. Es braucht einen „so engen sachlichen Bezug“ zwischen Index und Kosten des Vermieters, dass verhindert wird, dass „Zufallsgewinne“ entstehen.
8 Ob 6/24a
Ebenfalls hat sich der OGH in der Entscheidung 8 Ob 6/24a im März 2024 mit einer Wertsicherungsklausel beschäftigt. Auch diese war unwirksam, weil sie eine Preiserhöhung in den ersten beiden Monaten ermöglichte. Das war laut OGH ein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, der verhindern soll, „dass der Preis im Vertrag zahlenmäßig bestimmt wird, der Unternehmer sich jedoch die Möglichkeit offenhält, für nur kurze Zeit später erbrachte Leistungen ein höheres als dieses zahlenmäßig bestimmte Entgelt zu verlangen“.
5 Ob 89/23 h
In der Entscheidung 5 Ob 89/23 h hatte der OGH im Juli 2023 eine weitere Wertsicherungsklausel zu beurteilen. Aus der Klausel ließen sich die Kriterien für eine Preiserhöhung, so der OGH, „nicht ausreichend klar und verständlich ableiten“, weshalb sie als Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG unwirksam war.
8 Ob 37/23h
Der OGH hat in der Entscheidung 8 Ob 37/23h aus Mai 2023 dezidiert ausgesprochen, dass die inkriminierte Wertsicherungsvereinbarung gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstößt, weil „der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass der zahlenmäßig vereinbarte Mietzins zumindest für die nächsten Monate verbindlich ist, bei kundenfeindlichster Auslegung der Mietzins bereits innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss erhöht werden könnte“.
2 Ob 36/23t
Mit der Entscheidung 2 Ob 36/23 t hat der OGH im März 2023 eine Wertsicherungsklausel für unzulässig erklärt. Grund war, dass die Klausel keinen eindeutigen Ersatzindex festgelegt hatte: laut OGH waren ihr „keinerlei näheren Aussagen dazu zu entnehmen, nach welchen Kriterien zu beurteilen ist, welcher Index dem Verbraucherpreisindex „am meisten entspricht“ und wer dies beurteilt.“ Der OGH sah darin ein Verstoß gegen das Gebot des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, Preiserhöhungen dürften nicht vom Willen des Unternehmens beeinflussbar sein.
Die Klausel erlaubte bei kundenfeindlichster Auslegung darüber hinaus eine Preiserhöhung in den ersten beiden Monaten und verstieß somit auch gegen § 6 Abs 2 Z 4.
§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG
§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG verbietet Klauseln, die eine Erhöhung des Entgelts in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss ermöglichen.
In den Entscheidungen des OGH war ein wesentlicher Grund, aus dem er die inkriminierten Klauseln für unwirksam erklärt hat, die Möglichkeit einer Preiserhöhung in den ersten beiden Monaten.
§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG
Wie eine Preiserhöhungsklausel ausgestaltet sein muss, um wirksam zu sein, regelt § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Unter anderem darf es nicht vom Willen des Unternehmens abhängig sein, ob der Preis steigt.
Relevant ist das laut dem OGH, wenn in der Klausel ein Ersatzindex für den Fall vorgesehen ist, dass der eigentlich vereinbarte Index nicht mehr existiert. Ein solcher Ersatzindex muss bereits in der Klausel ausgewählt werden. Legt die Klausel stattdessen etwa fest, dass der neue Index jener sein soll, der dem alten Index „am nächsten kommt“, kann unter Umständen das Unternehmen auswählen, welcher das sein soll. Somit ist die Preiserhöhung vom Willen des Unternehmens abhängig und verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG.
§ 6 Abs 3 KSchG
§ 6 Abs 3 KSchG legt ein allgemeines Transparenzgebot für Klauseln fest. Sind sie unklar oder unverständlich formuliert, dann sind sie unwirksam.
Auch diese Bestimmung hat der OGH mehrfach angewandt, um Wertsicherungsklauseln aufzuheben.
§ 879 Abs 3 ABGB
Auch § 879 Abs 3 ABGB legt eine Grundregel für Klauseln fest: wenn sie einen Vertragspartner gröblich benachteiligen, sind sie unwirksam (sofern es sich nicht um eine Hauptleistung des Vertrags handelt).
Wenn eine Klausel ermöglicht, dass Änderungen des Preisniveaus aus der Zeit vor dem Vertragsabschluss zu einer Erhöhung des Entgelts führen, ist sie laut OGH gröblich benachteiligend und daher unwirksam.